Calculer un prêt hypothécaire et sa mensualité
Entrez le montant, le taux et la durée pour voir votre mensualité à taux fixe.
- Total remboursé
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- Total des intérêts
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Indicatif, sur base d'un taux fixe et d'une annuité classique. Hors assurance solde restant dû, assurance incendie, frais de dossier ou frais de notaire.
Ce qui détermine votre mensualité
Un crédit logement repose sur trois curseurs : le montant emprunté, le taux et la durée. C'est de ces trois éléments que découle votre mensualité. Le montant est généralement fixé (le prix du bien moins votre apport), si bien qu'en pratique vous jouez surtout sur la durée et le taux — et ces deux-là s'opposent.
Une durée plus longue réduit la mensualité mais gonfle fortement le total des intérêts. Sur 200.000 euros à 3,5%, vous payez environ 78.000 euros d'intérêts sur 20 ans ; sur 25 ans, cela grimpe à quelque 100.000 euros, pour une mensualité inférieure d'à peine 160 euros. Qui peut se le permettre a donc tout intérêt à raccourcir la durée.
Comment la mensualité est-elle calculée ?
Dans un crédit à mensualités constantes, vous payez chaque mois le même montant. Ce montant découle du capital emprunté, du taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et du nombre de mois. Au début, vous remboursez surtout des intérêts ; plus tard, surtout du capital.
Ce basculement est plus marqué qu'on ne l'imagine. La première année d'un crédit sur 25 ans, 70 à 80% de votre mensualité part souvent en intérêts. Le rapport ne s'inverse qu'à mi-parcours. C'est pourquoi un remboursement anticipé rapporte le plus dans les premières années.
Ce qui s'ajoute à la mensualité
Cet outil calcule la charge pure de capital et d'intérêts. Votre coût mensuel réel est plus élevé : frais de dossier (une fois, souvent quelques centaines d'euros), frais d'expertise du bien, acte hypothécaire chez le notaire, et généralement une assurance solde restant dû et une assurance incendie imposées par la banque.
Comptez en outre le précompte immobilier (annuel, fonction du revenu cadastral et de votre Région) et l'entretien. Une règle souvent citée est de 1% de la valeur du bien par an en entretien et réparations — sur un logement de 300.000 euros, cela fait 250 euros par mois que nulle offre de crédit ne mentionne.
À quoi faire attention ?
- Comparez les crédits sur le TAEG, pas sur le taux seul. Le TAEG intègre aussi les frais de dossier et d'expertise.
- Un taux fixe offre la sécurité sur toute la durée ; un taux variable démarre plus bas mais peut monter. En Belgique, un variable est toujours plafonné (le cap) : demandez explicitement cette limite.
- Demandez plusieurs offres. Un écart de 0,3% sur 200.000 euros et 25 ans représente vite 9.000 euros d'intérêts.
- Le remboursement anticipé est un droit ; l'indemnité de remploi est plafonnée à trois mois d'intérêts sur le montant remboursé pour un crédit logement.
- Gardez au minimum les frais d'acquisition (droits d'enregistrement et notaire, souvent 10 à 15%) en liquidités : les banques ne les financent généralement pas.
Questions fréquentes
Quelle différence entre le taux et la mensualité ?
Le taux est le pourcentage appliqué par la banque. La mensualité est le montant concret que vous payez chaque mois : une combinaison de remboursement de capital et d'intérêts.
Pourquoi je rembourse bien plus que j'emprunte ?
Parce que vous payez des intérêts sur le solde restant dû pendant toute la durée. Plus la durée est longue, plus le total des intérêts est élevé, même si la mensualité est plus basse.
Taux fixe ou variable : que choisir ?
Un taux fixe garantit votre budget pour toute la durée et reste le choix sûr si votre mensualité est serrée. Un variable démarre plus bas mais peut monter à chaque révision jusqu'au cap convenu. Calculez toujours si vous pourriez supporter cette mensualité maximale.
Un remboursement anticipé est-il intéressant ?
Surtout dans les premières années, quand votre mensualité est composée en majorité d'intérêts. Vous économisez tous les intérêts futurs sur le capital remboursé. Tenez compte de l'indemnité de remploi de maximum trois mois d'intérêts, et comparez avec ce que ce même argent rapporterait ailleurs.
Quel apport personnel faut-il ?
Les banques financent rarement plus de 90% du prix d'achat, et les frais viennent encore par-dessus. En pratique, comptez au moins 20% du prix en fonds propres pour obtenir un crédit sans difficulté.