Hypotheek berekenen
Bereken je maandlasten, de totale rente en wat je in totaal terugbetaalt — met uitleg over wat de renteaftrek daar netto van maakt.
- Totaal terugbetaald
- —
- Totale interest
- —
Indicatief, op basis van een vaste rente en een klassieke annuïteit. Zonder schuldsaldoverzekering, brandverzekering, dossierkosten of notariskosten.
Bruto maandlast is niet je netto maandlast
In Nederland betaal je hypotheekrente met belastingvoordeel. De rente die je betaalt, mag je in box 1 aftrekken van je inkomen, waardoor je netto maandlast lager uitvalt dan het bedrag dat van je rekening gaat. Dat verschil is fors, zeker in de eerste jaren, en het is de reden dat een Nederlandse en een Belgische hypotheek van hetzelfde bedrag heel anders aanvoelen.
De aftrek is wel begrensd. In 2026 mag je de rente hoogstens tegen 37,56% aftrekken, ook als je inkomen in de hoogste schijf van 49,5% valt. Daar staat het eigenwoningforfait tegenover: een bijtelling bij je inkomen van 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen tot € 1.350.000. Bij een WOZ-waarde van € 400.000 tel je dus € 1.400 per jaar bij je inkomen op, vóór je de rente aftrekt.
Hoe wordt de maandlast berekend?
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag. Dat bedrag volgt uit het leenbedrag, de maandrente (jaarrente ÷ 12) en het aantal maanden. In het begin bestaat het grotendeels uit rente, later vooral uit aflossing.
Voor nieuwe hypotheken geldt sinds 2013 een harde voorwaarde voor renteaftrek: je moet annuïtair of lineair aflossen, in maximaal dertig jaar. Een aflossingsvrije hypotheek mag nog wel, maar over dat deel krijg je geen renteaftrek. Veel huishoudens combineren daarom een annuïtair deel met een klein aflossingsvrij deel.
Annuïtair of lineair, en wat NHG doet
Bij annuïtair blijft je bruto maandlast gelijk, maar stijgt je netto last langzaam doordat het rentedeel — en dus je aftrek — elk jaar kleiner wordt. Bij lineair los je elke maand een vast bedrag af, waardoor je begint met een hoge maandlast die daarna daalt. Lineair kost je over de looptijd minder rente, maar vraagt in de eerste jaren meer ruimte in je budget.
Met Nationale Hypotheek Garantie staat het waarborgfonds garant als je de hypotheek door omstandigheden niet meer kunt betalen. In 2026 kan dat tot een woningwaarde van € 470.000, of € 498.200 als je meefinanciert in energiebesparende voorzieningen. Je betaalt eenmalig 0,4% borgtochtprovisie over de hypotheeksom, en krijgt daarvoor doorgaans een rentekorting die dat bedrag ruimschoots terugverdient.
Waar moet je op letten?
- Reken je netto maandlast, niet alleen je bruto. Het verschil door de renteaftrek loopt in de eerste jaren op tot honderden euro's per maand.
- Voor renteaftrek moet je annuïtair of lineair aflossen in maximaal dertig jaar. Over een aflossingsvrij deel krijg je geen aftrek.
- Blijf je onder de NHG-grens van € 470.000? De rentekorting verdient de borgtochtprovisie van 0,4% meestal ruim terug.
- Vergelijk op de rente én de voorwaarden: boetevrij aflossen, rentemiddeling en de rentebedenktijd verschillen sterk per geldverstrekker.
- De kosten koper moet je uit eigen geld betalen. Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen, de kosten daarbovenop niet.
Veelgestelde vragen
Hoeveel hypotheekrente mag ik aftrekken in 2026?
In 2026 is het maximale aftrektarief 37,56%. Ook wie in de hoogste schijf van 49,5% valt, trekt de rente dus tegen dat lagere tarief af. Daar staat het eigenwoningforfait tegenover, dat bij je inkomen wordt geteld.
Wat is het eigenwoningforfait?
Een bijtelling bij je inkomen omdat je in je eigen woning woont. In 2026 bedraagt die 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen tot € 1.350.000. Bij een WOZ-waarde van € 400.000 tel je dus € 1.400 per jaar bij je inkomen, waarna je de betaalde hypotheekrente aftrekt.
Wat kost NHG en is het de moeite waard?
Je betaalt eenmalig 0,4% van de hypotheeksom aan borgtochtprovisie. Daar staat een rentekorting tegenover die bij de meeste geldverstrekkers zo'n 0,3 tot 0,6 procentpunt bedraagt. Over de looptijd verdien je die provisie dus vrijwel altijd terug, en je bent beschermd bij gedwongen verkoop.
Annuïtair of lineair: wat is beter?
Lineair kost over de hele looptijd minder rente, omdat je sneller aflost, maar je begint met een hogere maandlast. Annuïtair houdt je bruto maandlast constant en is daardoor makkelijker te dragen bij de start. Beide geven recht op renteaftrek; aflossingsvrij niet.
Kan ik de kosten koper meefinancieren?
Nee. Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen, en de kosten koper komen daar bovenop. Reken erop dat je die met eigen geld betaalt. Bij energiebesparende maatregelen mag je wel iets boven de woningwaarde lenen.