Calculer la capacité d'emprunt
Estimez combien vous pouvez emprunter selon votre revenu, le taux et la durée.
- Mensualité maximale
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Indicatif. Les banques appliquent souvent la règle selon laquelle votre mensualité ne peut dépasser environ un tiers de votre revenu net, mais elles regardent aussi vos autres crédits, votre apport et votre revenu résiduel. Ceci ne remplace pas une simulation de crédit auprès de votre banque.
Comment une banque détermine votre capacité
Les banques examinent deux choses. D'abord votre taux d'endettement : quelle part de votre revenu net part en remboursements de crédit. La règle empirique tourne autour d'un tiers, parfois davantage pour les revenus élevés. Ensuite votre revenu résiduel : ce qui reste pour vivre après toutes vos charges fixes.
Ce second critère est souvent décisif. Qui gagne 6.000 euros nets peut consacrer plus d'un tiers et vivre confortablement ; qui en gagne 1.800 ne le peut pas. Une famille de trois enfants a en outre besoin d'un revenu résiduel plus élevé qu'un isolé au même salaire.
Combien puis-je emprunter ?
Vous déterminez d'abord votre mensualité maximale : une part (souvent un tiers) de votre revenu net mensuel. De cette mensualité, du taux et de la durée découle, via la formule d'annuité, le montant que vous pouvez emprunter au maximum. Une durée plus longue ou un taux plus bas augmente ce montant.
Attention à l'effet de la durée sur le coût total. En passant de 20 à 25 ans, votre capacité augmente d'environ 15%, mais vous payez des dizaines de milliers d'euros d'intérêts supplémentaires. Emprunter le maximum n'est donc que rarement emprunter le raisonnable.
Ce qui réduit votre capacité
Les crédits en cours comptent intégralement : un prêt auto de 300 euros par mois retire le même montant de votre charge maximale de crédit logement. Une ouverture de crédit ou une carte à paiement échelonné pèse aussi, même inutilisée. Rembourser avant d'introduire une demande augmente donc directement votre capacité.
La banque limite par ailleurs le montant emprunté par rapport à la valeur du bien (la quotité). Au-delà de 80%, le taux devient généralement plus élevé ; au-delà de 90%, le dossier devient difficile. Même avec un revenu confortable, votre apport détermine donc ce qui est réalisable.
À quoi faire attention ?
- Remboursez vos crédits en cours avant d'introduire une demande : chaque euro de mensualité réduit votre capacité du même montant.
- Ne visez pas votre capacité maximale. Gardez une marge pour l'entretien, une hausse de taux et les imprévus.
- Une durée plus longue augmente le montant empruntable mais coûte des dizaines de milliers d'euros d'intérêts.
- Votre apport influence votre taux : emprunter au-delà de 80% de la valeur du bien coûte plus cher.
- Ceci est une estimation. Seule une demande de crédit auprès de votre banque donne un montant contraignant.
Questions fréquentes
Un tiers de mon revenu est-il une limite stricte ?
Non, c'est une ligne directrice. Ce qui reste après votre remboursement (votre revenu résiduel) compte au moins autant pour la banque. Avec un revenu élevé, le ratio peut parfois être dépassé.
Mes autres prêts comptent-ils ?
Oui, intégralement. Chaque remboursement en cours est déduit de votre mensualité disponible. Les ouvertures de crédit inutilisées et les cartes à paiement échelonné pèsent également dans l'appréciation.
Le revenu de mon partenaire compte-t-il ?
Si vous empruntez ensemble, oui : la banque additionne les deux revenus nets. Sachez toutefois que vous serez alors tous les deux solidairement tenus de l'intégralité de la dette.
Pourquoi une banque propose-t-elle plus qu'une autre ?
Parce que chaque banque applique ses propres critères de taux d'endettement, de revenu résiduel et de valorisation des revenus variables comme les bonus ou les loyers. Demander une offre auprès de trois banques en vaut donc presque toujours la peine.