Calculer les frais d'achat d'un logement
Calculez tous les frais qui s'ajoutent au prix d'achat de votre logement.
- Droits d'enregistrement
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- Frais de notaire (TVA comprise)
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- Frais d'acte et divers
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- Total à payer (prix + frais)
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- Frais par rapport au prix
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Indicatif pour 2026. Additionne les droits d'enregistrement (taux par région), les honoraires du notaire (barème + 21% TVA) et une estimation des frais d'acte et divers. Les frais d'un éventuel prêt hypothécaire ne sont pas inclus. Vérifiez auprès de votre notaire.
Les frais que personne ne met dans le prix demandé
Qui achète un logement pour la première fois compte sur le prix demandé et un peu plus. En réalité, la Belgique y ajoute 10 à 15%, et ce montant doit être largement disponible en liquidités le jour de l'acte. Sur un bien de 300.000 euros, cela représente 30.000 à 45.000 euros supplémentaires.
Les banques ne financent généralement pas ces frais. Elles souhaitent en outre que vous apportiez une part du prix d'achat. En pratique : comptez au moins 20% du prix en fonds propres avant de vous lancer dans la recherche.
Quels frais s'ajoutent au prix ?
Au prix d'achat s'ajoutent les droits d'enregistrement (le poste principal, taux selon la Région), les frais de notaire (honoraires + TVA) et quelques frais d'acte et frais divers. Ensemble, cela représente souvent 10 à 15% du prix pour un logement ordinaire.
La Région et votre situation déterminent largement le résultat. Avec le taux préférentiel flamand de 2%, le total reste limité à environ 4 à 5% du prix ; si vous retombez sur 12%, il grimpe à 14 ou 15%. Le même bien vous coûte alors des dizaines de milliers d'euros de plus.
Ce qui s'ajoute encore après l'acte
Ce calcul couvre l'acte d'achat. Si vous empruntez, l'acte de crédit s'y ajoute (vite 3.000 à 4.000 euros sur 200.000 euros), plus les frais de dossier et un rapport d'expertise de la banque. Comptez également une assurance solde restant dû et une assurance incendie imposées par la banque.
Et puis tout ce qui vient après la remise des clés : déménagement, contrôle de l'installation électrique, raccordements aux impétrants, et pratiquement toujours des réparations imprévues. Une réserve de quelques milliers d'euros au-delà de votre calcul n'est pas un luxe.
À quoi faire attention ?
- Comptez au moins 20% du prix d'achat en fonds propres : la banque ne finance généralement pas les frais.
- Entrez-vous en ligne de compte pour le taux préférentiel ? C'est la différence entre environ 5% et 15% de frais totaux.
- L'acte de crédit n'est pas compris ici. Comptez 3.000 à 4.000 euros de plus pour un prêt de 200.000 euros.
- Gardez une réserve pour l'après-achat : contrôles, raccordements et réparations imprévues arrivent toujours.
- Demandez à votre notaire un décompte détaillé avant de signer le compromis. C'est gratuit.
Questions fréquentes
Puis-je financer ces frais dans mon prêt ?
Souvent non : les frais d'acquisition doivent généralement être payés sur fonds propres, les banques finançant surtout le prix d'achat lui-même. Comptez donc les avoir en liquidités.
Quel apport pour un bien de 300.000 euros ?
Comptez environ 20% du prix, soit près de 60.000 euros. Cela couvre les frais d'acquisition et l'apport attendu par la banque. Avec le taux d'enregistrement réduit, il en faut moins, mais les banques descendent rarement sous 10% d'apport sur le prix.
Quand dois-je payer ce montant ?
À la signature du compromis, vous versez généralement un acompte de 5 à 10%. Le solde, frais compris, doit être sur le compte du notaire avant la passation de l'acte, en principe dans les quatre mois suivant le compromis.
Des primes ou réductions sont-elles possibles ?
Selon votre Région, il existe des réductions pour habitation modeste, pour rénovation énergétique lourde ou via la reportabilité de droits payés antérieurement. Demandez explicitement à votre notaire quels régimes s'appliquent à votre dossier.