Maximale hypotheek berekenen
Schat hoeveel je kunt lenen op basis van je inkomen, de rente en de looptijd.
- Maximale maandlast
- —
Indicatief. Banken hanteren vaak de vuistregel dat je maandlast maximaal ongeveer een derde van je netto-inkomen mag zijn, maar ze kijken ook naar je andere kredieten, je eigen inbreng en je restinkomen. Dit vervangt geen kredietsimulatie bij je bank.
Hoe Nederland je leenruimte bepaalt
Anders dan in veel landen is de maximale hypotheek in Nederland geen bankbeleid maar wettelijk vastgelegd. Het Nibud berekent elk jaar de financieringslastnormen: percentages van je bruto jaarinkomen die je maximaal aan woonlasten mag besteden. Die percentages liggen vast in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en gelden voor élke geldverstrekker.
Dat betekent iets belangrijks: shoppen tussen banken levert je nauwelijks een hoger bedrag op, want ze rekenen met dezelfde tabel. Waar ze wél verschillen is in de rente en de voorwaarden, en in hoe ze omgaan met variabele inkomsten zoals een bonus, overwerk of inkomen als zzp'er.
Hoeveel kan ik lenen?
Eerst bepaal je je maximale maandlast: het deel van je inkomen dat volgens de norm naar wonen mag. Uit die maandlast, de rente en de looptijd volgt via de annuïteitenformule het bedrag dat je maximaal kunt lenen. Een langere looptijd of lagere rente verhoogt dat bedrag.
Let op één Nederlandse eigenaardigheid: bij een rentevaste periode korter dan tien jaar wordt getoetst op een hogere toetsrente dan je werkelijke rente. Dat drukt je maximale hypotheek. Kies je tien jaar of langer vast, dan wordt op je werkelijke rente getoetst en kun je meer lenen — vaak het omgekeerde van wat mensen verwachten.
Wat je leenruimte verhoogt en verlaagt
Omhoog: een tweede inkomen telt volledig mee, en voor een energiezuinige woning met een goed energielabel mag je extra lenen — bedoeld om verduurzaming betaalbaar te maken. Ook studieschuld weegt sinds enkele jaren minder zwaar dan vroeger, al telt ze nog steeds mee.
Omlaag: elke lopende lening, een doorlopend krediet, een private lease-auto en een creditcard met bestedingsruimte drukken je maximum. Een leaseauto van € 400 per maand kost je al gauw tienduizenden euro's leenruimte. Aflossen of opzeggen vóór je een hypotheek aanvraagt, verhoogt je maximum rechtstreeks.
Waar moet je op letten?
- Los doorlopende kredieten af en zeg private lease op vóór je een hypotheek aanvraagt — beide drukken je maximum fors.
- Kies je tien jaar of langer rentevast, dan wordt op je werkelijke rente getoetst in plaats van op een hogere toetsrente. Dat verhoogt je maximum.
- Een goed energielabel geeft extra leenruimte. Vraag ernaar als je een energiezuinige woning koopt of gaat verduurzamen.
- De kosten koper komen bovenop je maximale hypotheek en moet je uit eigen geld betalen.
- Dit is een schatting. Een hypotheekadviseur rekent met de actuele Nibud-tabel en jouw volledige situatie.
Veelgestelde vragen
Wie bepaalt hoeveel ik mag lenen?
Het Nibud stelt jaarlijks de financieringslastnormen vast, die wettelijk zijn vastgelegd. Alle geldverstrekkers rekenen daarmee. Banken verschillen dus nauwelijks in het maximale bedrag, wél in rente, voorwaarden en de behandeling van variabele inkomsten.
Telt het inkomen van mijn partner mee?
Ja, beide inkomens tellen volledig mee bij de berekening van je maximale hypotheek. Houd er wel rekening mee dat jullie dan ook allebei hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de hele schuld.
Hoeveel scheelt een studieschuld?
Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek, maar weegt sinds enkele jaren minder zwaar dan vroeger. Geef je studieschuld altijd op: geldverstrekkers controleren dit, en verzwijgen leidt tot afwijzing of intrekking van de offerte.
Waarom kan ik met tien jaar rentevast méér lenen?
Bij een rentevaste periode korter dan tien jaar toetst de geldverstrekker op een hogere toetsrente om je te beschermen tegen een stijging. Zet je tien jaar of langer vast, dan wordt op je werkelijke rente getoetst, wat je maximale hypotheek verhoogt.
Telt private lease mee?
Ja, en zwaar. Private lease staat geregistreerd bij het BKR en drukt je leenruimte met een veelvoud van het maandbedrag. Een contract van € 400 per maand kost al snel tienduizenden euro's aan maximale hypotheek.