Overdrachtsbelasting berekenen
Bereken hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt bij de aankoop van een woning of ander onroerend goed.
- Toegepast tarief
- —
- Koopsom + overdrachtsbelasting
- —
Indicatief voor 2026. Tarieven: 0% startersvrijstelling (18 t/m 34 jaar, eigen hoofdverblijf, marktwaarde t/m € 555.000, eenmalig te gebruiken), 2% voor een woning waarin je zelf gaat wonen, 8% voor een woning die niet je hoofdverblijf wordt (verlaagd van 10,4% in 2025) en 10,4% voor overig onroerend goed. De notaris berekent en draagt het bedrag af; laat je situatie daar bevestigen.
Wat overdrachtsbelasting is
Overdrachtsbelasting betaal je bij de aankoop van bestaand onroerend goed in Nederland. Het is een belasting op de overdracht zelf, geen belasting op je bezit — die laatste is de onroerendezaakbelasting die je jaarlijks aan je gemeente betaalt. De notaris berekent het bedrag, houdt het in bij de overdracht en draagt het af aan de Belastingdienst.
Bij een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting maar 21% btw. Die zit meestal al in de vraagprijs verwerkt, wat verklaart waarom nieuwbouw vaak wordt aangeboden als 'vrij op naam' terwijl bestaande bouw 'kosten koper' is.
De vier tarieven in 2026
Het tarief hangt volledig af van wat je koopt en wat je ermee doet. Ga je er zelf wonen, dan betaal je 2%. Ben je tussen 18 en 34 jaar, koop je je eerste woning om er zelf te wonen en ligt de marktwaarde niet boven € 555.000, dan geldt de startersvrijstelling van 0%. Wordt de woning niet je hoofdverblijf — verhuur of een tweede woning — dan geldt 8%, verlaagd van 10,4% in 2025. Voor overig onroerend goed zoals een bedrijfspand of losse grond blijft het 10,4%.
Let goed op de grens van de startersvrijstelling: die werkt niet als een schijf. Kost de woning € 560.000, dan krijg je niet vrijstelling over de eerste € 555.000 en 2% over de rest — je verliest de vrijstelling volledig en betaalt 2% over het hele bedrag. Enkele duizenden euro's boven de grens kosten je dus ruim elf duizend euro belasting.
De voorwaarden van de startersvrijstelling
Vier voorwaarden gelden tegelijk. Je bent meerderjarig en jonger dan 35 op het moment van de overdracht. Je gaat de woning zelf als hoofdverblijf gebruiken, en verklaart dat schriftelijk bij de notaris. De marktwaarde blijft onder de grens van € 555.000 in 2026. En je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt — het is eenmalig, ook als je toen onder de grens bleef.
Koop je samen met een partner, dan wordt per persoon beoordeeld. Ben jij 33 en je partner 36, dan krijgt jouw deel de vrijstelling en betaalt het deel van je partner gewoon 2%. Dat kan schelen, maar het loont om vooraf met de notaris door te nemen hoe de eigendomsverhouding het beste vastgelegd wordt.
À quoi faire attention ?
- De startersvrijstelling is geen schijf. Eén euro boven € 555.000 kost je de hele vrijstelling — onderhandel daar hard op.
- De vrijstelling is eenmalig. Gebruik je hem bij een kleine woning, dan is hij weg voor je volgende aankoop.
- Koop je samen? De vrijstelling wordt per persoon beoordeeld, dus een deel kan wel en een deel niet in aanmerking komen.
- Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting maar 21% btw, meestal al in de prijs verwerkt.
- De Belastingdienst gaat uit van de marktwaarde. Ligt die hoger dan je koopsom, dan telt de marktwaarde.
Questions fréquentes
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik in 2026?
0% als je de startersvrijstelling krijgt (18 t/m 34 jaar, eigen hoofdverblijf, marktwaarde t/m € 555.000), 2% als je zelf in de woning gaat wonen, 8% als de woning niet je hoofdverblijf wordt, en 10,4% voor overig onroerend goed.
Wat als de woning net boven € 555.000 kost?
Dan vervalt de startersvrijstelling volledig en betaal je 2% over de hele koopsom. Bij € 560.000 is dat € 11.200 aan belasting die je bij € 555.000 niet had betaald. Onderhandelen over die laatste vijfduizend euro kan dus enorm lonen.
Mag ik de startersvrijstelling meerdere keren gebruiken?
Nee, hij is eenmalig. Je verklaart bij de notaris dat je hem nog niet eerder hebt gebruikt, en de Belastingdienst controleert dat. Gebruik je hem bij een goedkope starterswoning, dan is hij weg voor je volgende aankoop.
Betaal ik overdrachtsbelasting bij nieuwbouw?
Nee. Bij nieuwbouw geldt 21% btw in plaats van overdrachtsbelasting, en die btw zit meestal al in de vraagprijs. Daarom wordt nieuwbouw vaak 'vrij op naam' aangeboden en bestaande bouw 'kosten koper'.
Wat als ik de woning ga verhuren?
Dan wordt ze niet je hoofdverblijf en geldt het tarief van 8% in 2026, verlaagd van 10,4% in 2025. Dat geldt ook voor een tweede woning of vakantiewoning die je niet zelf als hoofdverblijf gebruikt.